Los gastos de escrituración
Lo que cuesta cerrar una compra, más allá del precio
T2 2026
Abril 14, 2026
Quién paga qué
En una compraventa de inmueble, el vendedor asume el Impuesto Sobre la Renta que corresponda a la ganancia obtenida, y el comprador asume el impuesto sobre adquisición de inmuebles junto con los honorarios notariales, los derechos de inscripción y los gastos de avalúo y certificados.
El reparto responde a la costumbre y no a una obligación legal rígida, de modo que puede pactarse de otra forma. Lo que no cambia es que alguien debe cubrirlo, y que el notario retiene y entera los impuestos al momento de la escrituración.
La base no es el precio
El impuesto sobre adquisición de inmuebles en la Ciudad de México se determina conforme a la tarifa progresiva prevista en el Código Fiscal local, y se calcula sobre el mayor de tres valores: el precio pactado en la operación, el valor catastral del inmueble y el valor comercial que arroje el avalúo.
Esa regla tiene una consecuencia práctica que sorprende a compradores experimentados: una operación negociada por debajo del valor de avalúo no produce un impuesto menor. El impuesto se calcula sobre el avalúo. Presupuestar sobre el precio pactado, en el segmento alto, puede dejar un faltante considerable en la mesa de cierre.
Sin pago no hay propiedad
La escritura no se inscribe en el Registro Público de la Propiedad mientras el impuesto no esté enterado. Y sin inscripción, el comprador tiene un contrato, no un derecho oponible frente a terceros. Es la razón por la que la escrituración no debe tratarse como un trámite posterior al cierre, sino como parte del cierre mismo.
Lo que revisa el notario
Cinco verificaciones que anteceden a la firma
Estudio de títulos y situación jurídica del inmueble.
Certificado de libertad de gravamen.
Constancias de no adeudo de predial y agua.
Avalúo practicado por perito autorizado.
Cálculo y retención de los impuestos que correspondan a cada parte.
Cualquiera de esas cinco puede detener una operación. Las tres primeras son las que con más frecuencia revelan un problema un gravamen no declarado, un adeudo acumulado, una sucesión no concluida y las tres pueden anticiparse semanas antes de que exista una oferta.
La recomendación
Solicitar el certificado de libertad de gravamen y las constancias de no adeudo antes de salir al mercado, y no cuando ya hay comprador. Una operación que se detiene en la mesa del notario rara vez se retoma en los mismos términos.
Esta nota tiene fines informativos. Las tarifas y requisitos aplicables deben confirmarse con el notario y con la autoridad fiscal correspondiente en cada operación.
Fuentes
Código Fiscal de la Ciudad de México, disposiciones sobre el impuesto por adquisición de inmuebles.
Secretaría de Administración y Finanzas de la Ciudad de México, tarifas vigentes.
Colegio de Notarios de la Ciudad de México, arancel notarial vigente.
Registro Público de la Propiedad y de Comercio de la Ciudad de México.
Ley del Impuesto Sobre la Renta, Capítulo IV del Título IV.
Archivo Rocca
Práctica inmobiliaria
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